Изменение налогообложения коснется не всех продавцов недвижимости в Украине. Давайте разберемся, какие ставки на налогообложение доходов существовали до 2022 года, и какие нас ждут изменения после принятия нового закона.

Планируете продать недвижимость и не знаете, какой налог необходимо будет оплатить при оформлении сделки? А если это не первая продажа в текущем году, каким образом происходит налогообложение при продаже первой и последующей недвижимости?

Важно!

Изменения в Законе о налогообложении коснутся третьей и последующих продаж

Изменение налогообложения не коснется недвижимости, которую продавец получил по наследству

Проект Закона № 5600 от 2 июня 2021 года, а именно правка к нему № 4001, предусматривает радикальные изменения в налогообложении дохода физических лиц от продажи недвижимости более чем один раз в год. Называется Закон «О внесении изменений в Налоговый Кодекс и некоторые законодательные акты для обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений». В случае его принятия изменения начнут действовать уже с января 2022 года. Главная цель введения новых налогов — увеличить поступления в госбюджет.

Как происходило налогообложение до января 2022 года?

Оплачивается пошлина 1%

Если продавец владеет недвижимостью более трех лет и отчуждает объект впервые за год – доход от такой прибыли налогом не облагается.

Объектами недвижимости, на которые распространяется это правило, являются:

• Квартира, комната, жилой или дачный дом, их части
• Объект незавершенного строительства
• Земельный участок, на котором расположены продаваемые объекты недвижимости, включая бытовые сооружения на нем
• Земельный участок, не превышающий по размерам норму бесплатной передачи (см. ст. 121 Земельного кодекса Украины).
• Земельный участок сельскохозяйственного назначения, полученный по наследству или при приватизации земли

Объекты недвижимости, на которые данное правило не распространяется:

• Офисные помещения
• Парковочные места
• Апартаменты
• Подвальные и другие нежилые помещения в многоквартирных домах

Если объект недвижимости получен в наследство, то правило 3 лет не распространяется на него в случае продажи.

Налог 5% плюс 1,5% военный сбор при продаже недвижимости оплачивается, если:

• Владелец уже получал доход от продажи недвижимости в течение отчетного налогового года
• Продавец уже получал доход от продажи в течение года третьего и более унаследованного объекта недвижимости  
• Вторая и последующая продажа жилья в течение одного календарного года облагаются по ставке 5%. Это же касается и жилья, которое в собственности менее трех лет
• Владелец продает такую недвижимость, как офисные помещения, парковочные места, подвальные и другие нежилые помещения в многоквартирных домах, так называемые апартаменты и т. д. Первая и любые последующие продажи облагаются по ставке 5%

Налог 18% плюс 1,5% военный сбор оплачивается:

• Такой налог оплачивается владельцем недвижимости, если в течение одного года он получает доходы от продажи трех и более объектов. Или он имеет, например, доход от продажи двух и более нежилых помещений.

Но облагается только сумма, которая рассчитывается как «доходы от продажи минус расходы на приобретение».

• Для нерезидентов размер налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости в Украине в 2021 году составляет 18%.

В течение 2019-2021 гг значительно вырос спрос на украинскую недвижимость среди иностранных граждан. По данным специалистов около 10 % сделок приходилось на нерезидентов или лиц, связанных с ними. Киев и другие города Украины привлекательны для иностранцев из-за низкого порога входа по сравнению с другими государствами. Смело покупали недвижимость в нашей стране инвесторы из Турции, Израиля, резиденты ближнего зарубежья, Азербайджана, Германии и Китая и другие. В 2023 году ситуация несколько изменилась. Теперь украинцы покупают жилье в Турции.

Под налог 18% не попадают сделки при отчуждении банком жилой недвижимости, которая являлась обеспечением валютного ипотечного кредита.

Военный сбор в размере 1,5% включен всегда, когда оплачивается подоходный налог (5% или 18%)

Изменение налогообложения после принятия проекта

Закон №5600 изменил статью 172 Налогового кодекса Украины, который регулирует ставки налогообложения при продаже недвижимости физическими лицами.

Во-первых, перечень «жилья» расширится и будет включать также земельные участки сельскохозяйственного назначения, полученные в собственность:

1) в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций

2) в процессе приватизации земельных участков, находящихся в пользовании такого плательщика

3) путем выделения в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая)

4) земельные участки, перечисленные в предыдущих пунктах, полученные налогоплательщиком в наследство.

Во-вторых, меняется способ расчета вашего дохода от продажи недвижимости

• 1% платит владелец, если это первая продажа жилья в течение календарного года и продавец владел им более трех лет.

• 5% оплачивается в случае второй продажи жилья за год, если продавец владел им три года и более. Или первая за год продажа нежилой недвижимости: офисные помещения, парковочные места, подвальные и другие нежилые помещения в многоквартирных домах, так называемые апартаменты и т. д. 

• 18% — такая ставка налогообложения при продаже третьей и последующей недвижимости, если срок владения более трех лет. Либо при продаже второй, третьей и последующей прочей недвижимости (нежилых помещений).

Подаренная и унаследованная недвижимость

При продаже полученных в подарок объектов недвижимости затратами является только сумма госпошлины в размере 1% от стоимости недвижимости.

Для унаследованной недвижимости налогообложение, по существу, не изменилось. По-прежнему, первая продажа унаследованного жилья не облагается налогом,  а вторая и последующие сделки — по ставке 5%.

Также на унаследованные объекты не распространяется требование о владении ими в течение трех лет.

Изменение налогообложения. Итог!

Конечно, подобные изменения в Законе могут усложнить жизнь тем, кто зарабатывает торговлей недвижимостью. Или, например, просто планирует продать большое количество объектов.

Норма вступила в силу с января 2022 года.

В то же время, продавая уже в новых условиях налогообложения, владелец может рассчитывать даже на налоговый выигрыш. Разумеется, стоит считать тщательно: иногда заплатить 5% полной стоимости объекта может быть дороже 18% от «прибыли».

!!!

Налогообложению подлежит доход от продажи, который определяется либо как цена в договоре купли-продажи, либо как оценочная стоимость имущества. Соответственно, доходом считается сумма, которая окажется больше.

Планируя продажу недвижимости, прежде всего, необходимо заняться подсчетом стоимости и расходов, а также определить очередность. Возможно, самый дорогой объект стоит продать первым.

Новые налоги в 2025 году

С 2025 года продавцы недвижимости в Украине станут оплачивать налоги на продажу по-новому.